NHỮNG LƯU Ý VỀ THUẾ CHO THUÊ TÀI SẢN TỪ 01/01/2026 – NGƯỜI CHO THUÊ VÀ NGƯỜI THUÊ CẦN NẮM

Từ ngày 01/01/2026, cùng với việc thay đổi cách quản lý hộ kinh doanh và xóa bỏ thuế khoán, hoạt động cho thuê nhà, kho, xưởng, phương tiện, máy móc của cá nhân chính thức được đưa vào diện quản lý chặt chẽ và chuẩn hóa theo Luật Quản lý thuế mới.

Đây là mảng phát sinh rất phổ biến trong thực tế, nhưng cũng là nguồn rủi ro lớn nhất khi quyết toán thuế TNDN nếu kế toán và doanh nghiệp hiểu sai bản chất thuế hoặc lập hồ sơ không đúng.
Không ít trường hợp doanh nghiệp đã nộp đủ thuế nhưng vẫn bị loại toàn bộ chi phí thuê do sai hợp đồng, sai chủ thể nộp thuế hoặc sai cách kê khai.

Bài viết này DHtaxlaw tổng hợp toàn bộ nguyên tắc – cách tính thuế – hồ sơ – hạch toán – cảnh báo rủi ro, giúp kế toán, chủ doanh nghiệp và cá nhân cho thuê tài sản hiểu rõ nhất.

1. Nguyên tắc tính thuế cốt lõi đối với cá nhân cho thuê tài sản từ 01/01/2026

Từ năm 2026, cơ quan thuế áp dụng ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm để xác định nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản.

Trường hợp doanh thu cho thuê trong năm ≤ 500 triệu đồng

Cá nhân cho thuê:

• Không phải nộp thuế GTGT
• Không phải nộp thuế TNCN
• Lệ phí môn bài đã được bãi bỏ từ 01/01/2026

Điểm đặc biệt cần lưu ý:
Doanh thu dưới 500 triệu đồng thuộc diện không chịu thuế GTGT, không phải thuế suất 0%.
Sự khác biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến việc kê khai thuế và cách doanh nghiệp xử lý chi phí thuê.

Trường hợp doanh thu cho thuê trong năm > 500 triệu đồng

Khi vượt ngưỡng, cá nhân cho thuê phải nộp thuế theo công thức chuẩn hóa:

• Thuế GTGT = 5% × Tổng doanh thu cho thuê
• Thuế TNCN = 5% × (Doanh thu – 500 triệu đồng)

Ví dụ:
Nếu doanh thu cho thuê là 900 triệu đồng/năm:

• Thuế GTGT: 900 × 5% = 45 triệu đồng
• Thuế TNCN: (900 – 500) × 5% = 20 triệu đồng

Thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt ngưỡng, không tính trên toàn bộ doanh thu như cách hiểu cũ.

2. Đăng ký hoạt động cho thuê & kê khai thuế

Cá nhân cho thuê tài sản phải đăng ký hoạt động cho thuê, kể cả khi chưa đến ngưỡng nộp thuế.

Việc “chưa đến 500 triệu nên không cần làm gì” không còn phù hợp. Nếu không đăng ký, khi phát sinh kiểm tra, cơ quan thuế có thể đánh giá hoạt động cho thuê là không tuân thủ nghĩa vụ quản lý thế, dẫn đến rủi ro truy thu và xử phạt.

3. Doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân cần những hồ sơ gì?

Một bộ hồ sơ thuê tài sản hợp lệ tối thiểu gồm:

• Hợp đồng thuê tài sản
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản của cá nhân
• CCCD của cá nhân cho thuê
• Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với khoản chi từ 5 triệu đồng/lần trở lên

Thiếu hoặc sai bất kỳ nội dung nào, chi phí thuê có nguy cơ không được chấp nhận.

4. Hạch toán kế toán đúng bản chất đối với chi phí thuê tài sản

Ngoài thuế, cách hạch toán cũng là yếu tố thường bị soi khi quyết toán:

• Tiền đặt cọc thuê: hạch toán ký quỹ, ký cược, không phải chi phí
• Tiền thuê trả theo kỳ: ghi nhận chi phí theo từng kỳ
• Trả tiền thuê cho nhiều kỳ: hạch toán chi phí trả trước, phân bổ dần

Ghi nhận chi phí không đúng kỳ hoặc ghi nhận một lần cho nhiều năm thuê là lỗi rất phổ biến.

5. Những lưu ý quan trọng thường bị bỏ sót

• Cải tạo, xây dựng trên tài sản thuê có thể cần giấy phép nếu thuộc diện phải xin phép
• Hóa đơn điện, nước đứng tên cá nhân: được tính chi phí nhưng không được khấu trừ VAT
• Chi phí điện, nước lớn, phát sinh thường xuyên: nên sang tên doanh nghiệp để an toàn và được khấu trừ thuế
• Cho thuê lại tài sản đang thuê: phải xem kỹ hợp đồng gốc, có thể phát sinh nghĩa vụ thuế mới

6. Lợi ích nếu sử dụng dịch vụ kế toán khi cho thuê tài sản

DHtaxlaw cung cấp giải pháp dịch vụ kế toán cho thuê nhà – thuê tài sản mang lại nhiều lợi ích thực tế:

✅ Tiết kiệm thời gian: không cần đi lại, không phải tìm hiểu luật thuế rắc rối.

✅ Tránh sai sót: kê khai đúng, tránh bị phạt hành chính do thiếu sót thủ tục.

✅ Tư vấn thuế tối ưu: tư vấn cách kê khai, nộp thuế để hợp lý, hiệu quả, giảm thiểu rủi ro thuế.

✅ Đại diện làm việc với cơ quan thuế: hạn chế tiếp xúc, nhất là trong trường hợp bận rộn, ở xa hoặc không rành thủ tục.

Kết luận 

Từ ngày 01/01/2026, thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân không còn là vấn đề đơn giản như trước đây. Việc cơ quan thuế chuẩn hóa quản lý từ khâu đăng ký, kê khai, nộp thuế đến hồ sơ và hạch toán chi phí khiến cả người cho thuê lẫn doanh nghiệp đi thuê đều đối mặt với rủi ro lớn nếu làm sai.

Trong bối cảnh chính sách thuế ngày càng chặt chẽ, việc sử dụng dịch vụ kế toán – tư vấn thuế chuyên nghiệp không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn là giải pháp an toàn, bền vững cho hoạt động cho thuê tài sản từ năm 2026 trở đi.

Hãy liên hệ DHtaxlaw để được hỗ trợ sớm nhất!

Để nhận báo giá cụ thể về dịch vụ quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN LUẬT THIÊN THỦY (DHTAXLAW)

Địa chỉ: 80/35 Đường số 3, Phường Thông Tây Hội, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: 0911732048

Email: dhtaxlaw@dhtaxlaw.com.vn

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty nước ngoài 

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho hộ kinh doanh

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ giải thể công ty