HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH DOANH THU TÍNH THUẾ TNCN CHO THUÊ TÀI SẢN THEO NGHỊ ĐỊNH 68/2026/NĐ-CP

1. Doanh thu tính thuế TNCN cho thuê tài sản được xác định thế nào?

Theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, doanh thu để tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản được hiểu là:

Toàn bộ số tiền mà bên thuê trả theo hợp đồng thuê tài sản (không phân biệt đã nhận tiền hay chưa).

Bao gồm:

• Tiền thuê tài sản theo kỳ (tháng, quý, năm) 
• Các khoản phụ thu, phí kèm theo (nếu có) 
• Khoản bồi thường hợp đồng liên quan đến việc thuê 

Không bao gồm:

• Khoản giảm giá, chiết khấu thương mại (nếu có thỏa thuận hợp lệ) 

Như vậy, chỉ cần phát sinh nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, khoản tiền đó đã được tính vào doanh thu chịu thuế.

2. Trường hợp trả tiền thuê trước nhiều năm xử lý ra sao?

Đây là tình huống rất phổ biến khi cho thuê nhà, mặt bằng dài hạn.

Theo quy định, có 2 cách xác định doanh thu tính thuế:

✔ Cách 1: Phân bổ theo từng năm

• Doanh thu được chia đều theo số năm trả trước 
• Áp dụng khi muốn ổn định nghĩa vụ thuế từng năm 

✔ Cách 2: Tính toàn bộ một lần

• Ghi nhận toàn bộ doanh thu ngay tại thời điểm nhận tiền 
• Phù hợp khi muốn xử lý nhanh nghĩa vụ thuế 

Người nộp thuế có quyền lựa chọn phương pháp phù hợp nhưng cần thống nhất và kê khai rõ ràng với cơ quan thuế.

3. Cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản

Đối với hoạt động cho thuê tài sản là bất động sản (nhà, căn hộ, mặt bằng…), cách tính thuế được thực hiện như sau:

Ngưỡng miễn thuế

• Doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm → không phải nộp thuế TNCN 

Trường hợp phải nộp thuế

Nếu doanh thu > 500 triệu đồng/năm, thuế TNCN được xác định:

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 500 triệu) × 5%

Ví dụ minh họa:

• Doanh thu cho thuê: 800 triệu/năm 
• Thu nhập tính thuế: 800 – 500 = 300 triệu 
• Thuế TNCN phải nộp: 300 × 5% = 15 triệu  

Trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê

Cá nhân có nhiều tài sản cho thuê cần lưu ý:

• Tổng mức giảm trừ chỉ tối đa 500 triệu/năm 
• Có thể lựa chọn hợp đồng nào được áp dụng giảm trừ 
• Nếu chưa đủ 500 triệu → được tiếp tục phân bổ sang hợp đồng khác 

Điều này giúp tối ưu số thuế phải nộp nếu biết cách phân bổ hợp lý.

4. Lưu ý quan trọng khi kê khai thuế cho thuê tài sản

Để tránh sai sót và rủi ro pháp lý, cá nhân kinh doanh cần chú ý:

✔ Xác định đúng thời điểm doanh thu

• Theo hợp đồng thuê, không phụ thuộc đã thu tiền hay chưa 

✔ Thống nhất phương pháp tính doanh thu

• Trả trước nhiều năm → chọn 1 trong 2 cách và áp dụng xuyên suốt 

✔ Ghi rõ điều khoản nộp thuế trong hợp đồng

• Trường hợp bên thuê nộp thuế thay cần quy định cụ thể 

✔ Theo dõi tổng doanh thu trong năm

• Để xác định có vượt ngưỡng 500 triệu hay không 

Kết luận

Việc xác định đúng doanh thu tính thuế TNCN cho thuê tài sản theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP là yếu tố quan trọng giúp cá nhân kinh doanh:

• Tuân thủ đúng quy định pháp luật 
• Tránh bị truy thu, xử phạt 
• Tối ưu nghĩa vụ thuế hợp pháp 

Nếu bạn đang cho thuê nhà, căn hộ hoặc mặt bằng kinh doanh, hãy đặc biệt chú ý đến cách xác định doanh thu và phương pháp kê khai để đảm bảo chính xác ngay từ đầu.

 Để nhận báo giá cụ thể về dịch vụ quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN LUẬT THIÊN THỦY (DHTAXLAW)

Địa chỉ: Tòa nhà MORITZ, Số 140 Nguyễn Văn Khối, Phường Thông Tây Hội, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: 0911732048

Email: dhtaxlaw@dhtaxlaw.com.vn

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty nước ngoài 

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho hộ kinh doanh

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập công ty vốn Nước ngoài