HƯỚNG DẪN CÁCH TÍNH THUẾ TNCN CHO THUÊ NHÀ NĂM 2026 – CHỦ NHÀ CẦN BIẾT ĐỂ KHÔNG BỊ PHẠT

Từ năm 2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà có nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt là việc nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm. Điều này tác động trực tiếp đến hàng trăm nghìn cá nhân, hộ gia đình đang cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng kinh doanh.

Nếu không nắm rõ cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026, người cho thuê rất dễ:

• Kê khai sai;
• Nộp thiếu thuế;
• Bị truy thu và xử phạt.

Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết – dễ hiểu – có ví dụ cụ thể để bạn tự tính đúng thuế TNCN cho thuê nhà từ năm 2026.

1. Từ năm 2026, cho thuê nhà khi nào phải nộp thuế TNCN?

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) năm 2025, áp dụng từ 01/01/2026:

Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà chỉ phải nộp thuế khi doanh thu trên 500 triệu đồng/năm.

Quy định mới này đã:

• Tăng ngưỡng chịu thuế từ 200 triệu → 500 triệu đồng/năm;
• Giảm đáng kể nghĩa vụ thuế cho người cho thuê nhỏ lẻ.

Doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm à Không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT

Doanh thu > 500 triệu đồng/nămà Phải nộp thuế TNCN theo quy định

2. Doanh thu cho thuê nhà được xác định như thế nào?

Doanh thu cho thuê nhà là:

• Tổng tiền thuê thực nhận trong năm, bao gồm:
  • Tiền thuê theo hợp đồng;
  • Các khoản thu thêm (nếu bên thuê trả thay);
• Không phân biệt đã thu tiền hay chưa.

Trường hợp hợp đồng thuê kéo dài nhiều năm:

• Doanh thu được phân bổ theo từng năm dương lịch để xác định nghĩa vụ thuế.

3. Công thức tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026

Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) và quy định mới áp dụng từ 2026:

Công thức chung

Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế × Thuế suất

Trong đó

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản giảm trừ

Các khoản giảm trừ gồm:

• Giảm trừ gia cảnh;
• Bảo hiểm bắt buộc (nếu có);
• Quỹ hưu trí tự nguyện;
• Khoản đóng góp từ thiện, nhân đạo, khuyến học.

4. Mức giảm trừ gia cảnh áp dụng từ năm 2026

Theo Nghị quyết 110/2025/UBTVQH15, từ năm 2026:

• Giảm trừ cho người nộp thuế: 15,5 triệu đồng/tháng (tương đương 186 triệu đồng/năm)
• Giảm trừ cho mỗi người phụ thuộc: 6,2 triệu đồng/tháng

Đây là điểm rất quan trọng giúp giảm mạnh số thuế TNCN phải nộp nếu có người phụ thuộc.

5. Biểu thuế TNCN lũy tiến mới áp dụng từ 01/01/2026

Thuế được tính lũy tiến từng phần, không phải áp một mức cho toàn bộ thu nhập.

6. Ví dụ minh họa cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026

Ví dụ:

Anh A cho thuê nhà với doanh thu 720 triệu đồng/năm, không có người phụ thuộc.

• Doanh thu: 720 triệu
• Giảm trừ bản thân: 186 triệu

➡️Thu nhập tính thuế = 720 – 186 = 534 triệu đồng

Thuế TNCN phải nộp:

• 120 triệu × 5% = 6 triệu
• 240 triệu × 10% = 24 triệu
• 174 triệu × 20% = 34,8 triệu

➡️Tổng thuế TNCN = 64,8 triệu đồng/năm

7. Quy định về kỳ tính thuế TNCN hiện hành

Theo Luật Thuế TNCN:

Cá nhân cư trú

• Theo năm: thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công (bao gồm cho thuê nhà);
• Theo từng lần phát sinh: chuyển nhượng bất động sản, trúng thưởng, thừa kế…

Cá nhân không cư trú

• Tính theo từng lần phát sinh thu nhập cho tất cả các khoản thu nhập chịu thuế.

8. Lưu ý quan trọng khi kê khai thuế cho thuê nhà

• Không nhầm lẫn doanh thu với lợi nhuận;
• Theo dõi doanh thu cộng dồn trong năm;
• Chuẩn bị đầy đủ hợp đồng thuê, chứng từ thanh toán;
• Kê khai đúng kỳ, đúng mẫu để tránh bị truy thu và phạt chậm nộp.

9. Dịch vụ kế toán – thuế cho thuê nhà: Giải pháp an toàn

Với các cá nhân có:

• Doanh thu lớn;
• Nhiều hợp đồng cho thuê;
• Người phụ thuộc cần đăng ký giảm trừ;

Sử dụng dịch vụ kế toán – thuế cho thuê nhà tại DHtaxlaw giúp:

• Tính đúng – đủ – kịp thời thuế TNCN;
• Tối ưu hợp pháp số thuế phải nộp;
• Tránh rủi ro xử phạt, truy thu.

Kết luận

Từ năm 2026, cách tính thuế TNCN cho thuê nhà có nhiều điểm mới, đặc biệt là ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm và mức giảm trừ gia cảnh tăng mạnh. Người cho thuê cần nắm rõ quy định để chủ động kê khai, nộp thuế đúng luật và tiết kiệm chi phí.

Nếu bạn cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng kinh doanh và chưa chắc chắn cách tính thuế, việc sử dụng dịch vụ kế toán thuế chuyên nghiệp là lựa chọn an toàn và hiệu quả.

Để nhận báo giá cụ thể về dịch vụ quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN LUẬT THIÊN THỦY (DHTAXLAW)

Địa chỉ: 80/35 Đường số 3, Phường Thông Tây Hội, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: 0911732048

Email: dhtaxlaw@dhtaxlaw.com.vn

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty nước ngoài

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho hộ kinh doanh

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập công ty vốn Nước ngoài