DOANH THU CHỊU THUẾ TNCN TỪ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN XÁC ĐỊNH THẾ NÀO THEO NGHỊ ĐỊNH 68?

1. Doanh thu chịu thuế TNCN của cá nhân kinh doanh cho thuê bất động sản được xác định ra sao?

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động cho thuê bất động sản được xác định theo nguyên tắc:

1.1. Doanh thu tính thuế là gì?

• Là toàn bộ số tiền bên thuê phải trả theo hợp đồng 
• Không phân biệt: 
  • Đã nhận tiền hay chưa 
  • Thanh toán một lần hay nhiều lần 

Bao gồm:

• Tiền thuê nhà, mặt bằng 
• Các khoản phụ thu, phí kèm theo (nếu có) 
• Khoản bồi thường, hỗ trợ liên quan đến hợp đồng 

1.2. Trường hợp trả tiền theo từng kỳ

Doanh thu = số tiền thuê trả từng kỳ theo hợp đồng

1.3. Trường hợp trả tiền trước nhiều năm

Có 2 cách xác định doanh thu:

• Phân bổ theo từng năm của thời gian thuê 
• Hoặc tính một lần toàn bộ doanh thu trả trước 

Cá nhân có thể lựa chọn phương án phù hợp khi kê khai thuế.

1.4. Ngưỡng miễn thuế

• Doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm

à  Không phải nộp thuế TNCN 

2. Các phương pháp tính thuế áp dụng hiện nay

Tùy theo mức doanh thu, cá nhân cho thuê bất động sản sẽ áp dụng phương pháp tính thuế khác nhau:

2.1. Phương pháp tính theo doanh thu (phổ biến nhất)

Áp dụng khi:

• Doanh thu trên 500 triệu đến 3 tỷ đồng/năm 

Cách tính:

Thuế TNCN = Doanh thu x Thuế suát

Thuế suất áp dụng theo quy định pháp luật hiện hành.

2.2. Phương pháp tính theo thu nhập tính thuế

Áp dụng khi:

• Doanh thu trên 3 tỷ đồng/năm 
• Hoặc cá nhân tự nguyện lựa chọn

Cách tính:

Thuế TNCN = (Doanh thu - Chi phí) x Thuế suất

Trong đó:

• Chi phí là các khoản liên quan đến hoạt động cho thuê 
• Cần có chứng từ hợp lệ để chứng minh 

2.3. Nguyên tắc ổn định phương pháp tính thuế

• Phương pháp đã chọn phải duy trì ổn định trong 2 năm liên tục 
• Nếu doanh thu vượt ngưỡng 3 tỷ: 
  • Phải chuyển sang phương pháp tính theo thu nhập từ năm tiếp theo 

3. Quy định về người nộp thuế TNCN từ 01/07/2026

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, người nộp thuế được xác định như sau:

3.1. Cá nhân cư trú

Là người đáp ứng một trong các điều kiện:

• Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên/năm 
• Có nơi ở thường xuyên: 
  • Đăng ký thường trú 
  • Hoặc có nhà thuê dài hạn 

Cá nhân cư trú:

• Nộp thuế đối với toàn bộ thu nhập trong và ngoài Việt Nam 

3.2. Cá nhân không cư trú

• Không đáp ứng điều kiện cư trú 

Chỉ nộp thuế đối với:

• Thu nhập phát sinh tại Việt Nam 

4. Những lưu ý quan trọng khi xác định doanh thu tính thuế

Để tránh sai sót khi kê khai, cá nhân cần chú ý:

• Xác định đúng thời điểm ghi nhận doanh thu 
• Không bỏ sót các khoản phụ thu, bồi thường 
• Lựa chọn cách tính doanh thu hợp lý nếu trả trước nhiều năm 
• Theo dõi ngưỡng 500 triệu đồng để xác định nghĩa vụ thuế 
• Chuẩn bị chứng từ đầy đủ nếu áp dụng phương pháp tính theo chi phí 

Kết luận

Việc xác định doanh thu chịu thuế TNCN từ hoạt động cho thuê bất động sản theo Nghị định 68 có nhiều điểm cần lưu ý:

• Doanh thu là toàn bộ số tiền thuê theo hợp đồng 
• Có thể linh hoạt trong cách xác định khi trả trước nhiều năm 
• Áp dụng 2 phương pháp tính thuế tùy mức doanh thu 
• Ngưỡng miễn thuế là 500 triệu đồng/năm

Cá nhân cho thuê bất động sản nên nắm rõ quy định để:

• Kê khai đúng 
• Tránh rủi ro bị truy thu 
• Tối ưu nghĩa vụ thuế hợp pháp

Liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của DHtaxlaw – Chúng tôi luôn đồng hành cùng bạn trong mọi quyết định tài chính và pháp lý.

Để nhận báo giá cụ thể về dịch vụ quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN LUẬT THIÊN THỦY (DHTAXLAW)

Địa chỉ: Tòa nhà MORITZ, Số 140 Nguyễn Văn Khối, Phường Thông Tây Hội, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: 0911732048

Email: dhtaxlaw@dhtaxlaw.com.vn

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty nước ngoài 

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho hộ kinh doanh

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập công ty vốn Nước ngoài