BẤT CẬP VỀ CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ THEO QUY ĐỊNH LUẬT ĐẦU TƯ VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI

Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước pháp lý quan trọng trong quá trình triển khai dự án đầu tư tại Việt Nam, đặc biệt đối với các dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng hiện nay cho thấy vẫn tồn tại nhiều điểm chưa thống nhất giữa Luật Đầu tư 2025, Luật Đất đai 2024 và Luật Quy hoạch 2025.

Sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật không chỉ làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đầu tư mà còn gia tăng rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Trong bài viết dưới đây, DHtaxlaw sẽ phân tích các bất cập nổi bật liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và đề xuất hướng xử lý phù hợp theo quy định mới nhất năm 2026.

1. Chấp thuận chủ trương đầu tư là gì?

Theo Luật Đầu tư 2025, chấp thuận chủ trương đầu tư là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép thực hiện dự án đầu tư dựa trên các nội dung như:

• Mục tiêu đầu tư; 
• Quy mô dự án; 
• Địa điểm thực hiện; 
• Tiến độ triển khai; 
• Nhu cầu sử dụng đất; 
• Hình thức lựa chọn nhà đầu tư. 

Đây được xem là bước “tiền đề” trong toàn bộ quy trình triển khai dự án đầu tư.

Tuy nhiên, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư không đồng nghĩa với việc nhà đầu tư được giao đất hoặc có quyền sử dụng đất ngay lập tức.

2. Sự chồng chéo giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai

2.1. Chấp thuận chủ trương đầu tư chưa bảo đảm quyền tiếp cận đất đai

Theo Luật Đất đai 2024, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư được xem là một trong những căn cứ để giao đất hoặc cho thuê đất.

Tuy nhiên, trên thực tế, doanh nghiệp vẫn phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện khác như:

• Phù hợp quy hoạch sử dụng đất; 
• Có kế hoạch sử dụng đất hằng năm; 
• Đáp ứng điều kiện giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. 

Điều này dẫn đến tình trạng:

• Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư; 
• Nhưng vẫn chưa đủ điều kiện để được giao đất hoặc triển khai dự án. 

Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản, khu đô thị hoặc dự án đầu tư có sử dụng đất bị đình trệ kéo dài.

2.2. Chưa đồng bộ giữa quy hoạch đầu tư và quy hoạch sử dụng đất

Sự khác biệt giữa Luật Quy hoạch và Luật Đất đai:

Luật Quy hoạch 2025 cho phép dự án được xem xét trên cơ sở phù hợp với một loại quy hoạch trong hệ thống quy hoạch quốc gia.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 lại yêu cầu:

• Dự án phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm; 
• Đồng thời đáp ứng các điều kiện cụ thể về đất đai. 

Sự thiếu liên thông này dẫn đến nhiều trường hợp:

• Dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư hợp pháp; 
• Nhưng không thể tiếp tục thực hiện thủ tục giao đất. 

Điều này làm giảm giá trị thực tiễn của quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trong quá trình triển khai dự án.

2.3. Vướng mắc về tư cách pháp lý của nhà đầu tư

Nhà đầu tư đã được chấp thuận nhưng chưa được công nhận là chủ đầu tư:

Một điểm bất cập khác là sự khác biệt trong cách xác định “chủ đầu tư” giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai.

Theo Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là nhà đầu tư đã được giao đất hoặc cho thuê đất.

Trong khi đó, theo quy trình thực tế:

• Nhà đầu tư thường được chấp thuận chủ trương đầu tư trước; 
• Sau đó mới thực hiện thủ tục giao đất. 

Điều này tạo ra nghịch lý:

• Nhà đầu tư đã được phê duyệt dự án; 
• Nhưng chưa được xem là chủ đầu tư hợp pháp để tiếp tục triển khai các thủ tục liên quan.

3. Hệ quả của sự chồng chéo pháp luật đầu tư và đất đai

Việc thiếu đồng bộ giữa các đạo luật dẫn đến nhiều hệ quả cho doanh nghiệp như:

• Kéo dài thời gian xử lý hồ sơ đầu tư; 
• Tăng chi phí tuân thủ pháp lý; 
• Phát sinh rủi ro về tiến độ dự án; 
• Khó tiếp cận vốn tín dụng; 
• Ảnh hưởng kế hoạch kinh doanh và triển khai dự án. 

Đặc biệt, các dự án bất động sản, khu đô thị, khu công nghiệp và dự án có sử dụng quỹ đất lớn chịu tác động rất rõ từ sự chồng chéo này.

4. Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật

4.1. Làm rõ vai trò của chấp thuận chủ trương đầu tư

Cần xác định rõ:

• Chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ mang tính định hướng chính sách; 
• Không thay thế thủ tục giao đất hoặc xác lập quyền sử dụng đất. 

Điều này giúp tránh tình trạng “gom” quá nhiều yêu cầu pháp lý vào một thủ tục duy nhất.

4.2. Tăng tính liên thông giữa đầu tư và đất đai

Cần xây dựng cơ chế phối hợp hiệu quả giữa:

• Cơ quan đầu tư; 
• Cơ quan tài nguyên môi trường; 
• Cơ quan quy hoạch; 
• Cơ quan xây dựng. 

Việc đồng bộ dữ liệu quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất sẽ giúp hạn chế tình trạng dự án được chấp thuận nhưng không thể giao đất.

4.3. Chuẩn hóa địa vị pháp lý của nhà đầu tư

Pháp luật cần công nhận địa vị “nhà đầu tư chuẩn bị dự án” đối với trường hợp đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa giao đất.

Đây sẽ là cơ sở pháp lý để doanh nghiệp tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan mà không gặp vướng mắc.

5. Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi thực hiện dự án đầu tư?

Trong bối cảnh pháp luật đầu tư và đất đai liên tục thay đổi, doanh nghiệp cần:

• Rà soát kỹ điều kiện pháp lý dự án; 
• Kiểm tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; 
• Đánh giá tính khả thi về tiếp cận quỹ đất; 
• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý đầu tư; 
• Theo dõi các thay đổi liên quan đến Luật Đầu tư và Luật Đất đai. 

Đối với dự án có thay đổi về địa điểm, tiến độ, quy mô hoặc nhà đầu tư, doanh nghiệp cần nhanh chóng thực hiện thủ tục điều chỉnh theo quy định.

6. Dịch vụ hỗ trợ pháp lý đầu tư tại DHtaxlaw

DHtaxlaw cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện cho doanh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư và đất đai, bao gồm:

• Dịch vụ xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; 
• Dịch vụ điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; 
• Tư vấn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; 
• Tư vấn pháp lý dự án bất động sản; 
• Hỗ trợ rà soát quy hoạch và điều kiện sử dụng đất; 
• Tư vấn thủ tục đầu tư cho nhà đầu tư trong và ngoài nước. 

Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, DHtaxlaw hỗ trợ doanh nghiệp hạn chế rủi ro pháp lý và tối ưu quy trình triển khai dự án.

Kết luận

Sự chồng chéo giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai trong thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đang là một trong những điểm nghẽn lớn của môi trường đầu tư hiện nay.

Việc thiếu liên thông giữa quy hoạch, đầu tư và đất đai khiến nhiều dự án dù đã được chấp thuận vẫn gặp khó khăn trong quá trình triển khai thực tế.

Trong bối cảnh pháp luật liên tục được sửa đổi và hoàn thiện, doanh nghiệp cần chủ động cập nhật quy định mới, rà soát tính pháp lý dự án và xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp để hạn chế rủi ro.

Nếu cần hỗ trợ về Dịch vụ xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Dịch vụ điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, DHtaxlaw sẵn sàng đồng hành cùng doanh nghiệp trong toàn bộ quá trình triển khai dự án.

Liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của DHtaxlaw – Chúng tôi luôn đồng hành cùng bạn trong mọi quyết định tài chính và pháp lý.

Để nhận báo giá cụ thể về dịch vụ quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN LUẬT THIÊN THỦY (DHTAXLAW)

Địa chỉ: Tòa nhà MORITZ, Số 140 Nguyễn Văn Khối, Phường Thông Tây Hội, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: 0911732048

Email: dhtaxlaw@dhtaxlaw.com.vn

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập công ty vốn nước ngoài

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập hộ kinh doanh