NĂM 2026 CÓ BAO NHIÊU PHÒNG TRỌ THÌ PHẢI ĐĂNG KÝ KINH DOANH?

1. Năm 2026 có bao nhiêu phòng trọ thì phải đăng ký kinh doanh?

Rất nhiều người lầm tưởng rằng:  “Có từ X phòng trọ trở lên mới phải đăng ký kinh doanh”

❌ Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành không dựa vào số lượng phòng trọ.

Bản chất quy định

Theo Luật Thương mại 2005:

• Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi 
• Cá nhân kinh doanh thường xuyên, độc lập thì phải đăng ký kinh doanh 

Vì vậy: Cho thuê phòng trọ là hoạt động kinh doanh (dịch vụ cho thuê nhà ở)

2. Khi nào phải đăng ký kinh doanh cho thuê phòng trọ?

Căn cứ quy định tại Nghị định 168/2026/NĐ-CP:

Không phải mọi trường hợp đều bắt buộc đăng ký kinh doanh.

❗ Nguyên tắc quan trọng:

• Nếu hoạt động cho thuê: 
  • Quy mô nhỏ
  • Thu nhập thấp: Có thể không phải đăng ký hộ kinh doanh 
• Nếu hoạt động: 
  • Thường xuyên 
  • Có doanh thu đáng kể: Phải đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp 

3. Vậy có bao nhiêu phòng trọ là phải đăng ký?

Câu trả lời chính xác: Không có quy định cụ thể số phòng

Pháp luật chỉ xét theo:

3.1. Mức thu nhập từ cho thuê

• Thu nhập thấp → có thể không cần đăng ký 
• Thu nhập cao → phải đăng ký 

Mức “thu nhập thấp” do UBND cấp tỉnh quy định

3.2. Tính chất hoạt động

• Cho thuê 1–2 phòng nhỏ lẻ → có thể không cần đăng ký 
• Cho thuê nhiều phòng, có tổ chức → bắt buộc đăng ký 

3.3. Tính thường xuyên

• Cho thuê ngắn hạn, không ổn định → có thể không cần 
• Cho thuê lâu dài, liên tục → phải đăng ký 

4. Thuế đối với hoạt động cho thuê phòng trọ năm 2026

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP:

Ngưỡng chịu thuế:

• Doanh thu ≤ 500 triệu/năm → không phải nộp thuế TNCN 
• Doanh thu > 500 triệu/năm → phải nộp thuế 

Cách tính thuế:

• Thuế TNCN = (Doanh thu – 500 triệu) × 5% 

5. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà gồm những gì?

Theo Thông tư 18/2026/TT-BTC:

Người cho thuê cần chuẩn bị:

• Tờ khai thuế: Mẫu 01/BĐS 
• Phụ lục: Mẫu 01/BK-BĐS 
• Hợp đồng cho thuê 
• Thông tin bất động sản 

Có thể:

• Khai theo năm 
• Hoặc khai 2 lần/năm 

6. Những rủi ro nếu không đăng ký kinh doanh

Nếu thuộc diện phải đăng ký nhưng không thực hiện, có thể:

• Bị xử phạt vi phạm hành chính 
• Bị truy thu thuế 
• Không được công nhận chi phí hợp lệ 

Đặc biệt rủi ro cao khi:

• Cho thuê nhiều phòng 
• Có dòng tiền lớn qua ngân hàng 

7. Dịch vụ đăng ký hộ kinh doanh & kê khai thuế cho thuê nhà

Nếu bạn đang:

• Cho thuê nhiều phòng trọ nhưng chưa đăng ký 
• Không rõ mình có thuộc diện phải đăng ký hay không 
• Gặp khó khăn khi kê khai thuế 

Bạn nên sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp tại DHtaxlaw để:

• Tư vấn có cần đăng ký kinh doanh hay không 
• Đăng ký hộ kinh doanh nhanh chóng 
• Kê khai thuế cho thuê nhà đúng quy định  
• Tối ưu số thuế phải nộp hợp pháp 
• Hỗ trợ làm việc với cơ quan thuế 

Lợi ích:

• Tránh bị phạt, truy thu 
• Tiết kiệm thời gian 
• Đảm bảo đúng luật 

Kết luận

Năm 2026:

• Không có quy định bao nhiêu phòng trọ thì phải đăng ký kinh doanh 
• Việc đăng ký phụ thuộc vào: 
  • Mức thu nhập 
  • Tính chất hoạt động 
  • Quy mô kinh doanh 

Nếu cho thuê mang tính kinh doanh thường xuyên, doanh thu cao → bắt buộc phải đăng ký.

Để nhận báo giá cụ thể về dịch vụ quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN LUẬT THIÊN THỦY (DHTAXLAW)

Địa chỉ: Tòa nhà MORITZ, Số 140 Nguyễn Văn Khối, Phường Thông Tây Hội, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: 0911732048

Email: dhtaxlaw@dhtaxlaw.com.vn

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty nước ngoài 

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho hộ kinh doanh

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ thành lập công ty vốn Nước ngoài